房地产新政连发 塑造楼市新常态

吉林11选5唯一 www.9q62.cn 2015-06-04 17:57:20

  在不到一周的时间里,信贷、财税、土地等多项房地产政策纷纷落地。此番政策力度超出了业内的普遍预期,面对政策组合拳的强力刺激,后续市场有望逐步升温,但不同城市间分化格局犹存。值得注意的是,当前楼市的政策取向依然是鼓励刚需和改善性需求,新政连发将塑造楼市新常态,但并不意味着房价的大涨,去库存仍是当前楼市的首要任务。很多地区房价将出现一定程度的增长放缓或下降,而北上广等一线城市仍存在房价上涨压力。
  实际上,中央政府“稳定住房消费”的政策导向十分鲜明。今年的政府工作报告明确指出支持居民自住和改善性住房需求,把一些存量房转为公租房和安置房。按照支持合理住房需求的政策思路,加之经济下行和就业压力仍然较大的情况下,便不难理解此轮政策的出台初衷。
  伴着一系列新政的落地,业内外最为关心的话题是下一步的市场走势以及房价的未来走向。就市场走势而言,随着政策刺激效应的逐步释放,预计一二线城市将率先复苏,成交量会有明显上升,三四线城市市场也会逐步回暖。
  此前,地方利好政策的不断推出已对市场产生催化作用。根据中原地铺的新增盘源量及新增客源量近期走势来看,春节后均逐周环比增加,显示市场活跃度持续攀升。中原所监测的21个城市数据显示,最近两周的成交量并列位于今年第二高位,仅次于今年第5周的成交量。3月1日至15日,上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约464万平方米,同比增长约10%。此次政策的出台,势必引发市场的进一步反弹。
  市场回暖、成交量攀升会否刺激房价“水涨船高”呢?这可以从以下几个方面寻找答案:首先,“稳定住房消费”不等于大规?!熬仁小?。政府工作报告明确传递出保障刚需和改善性住房需求,减少投资投机性因素的信号。更为关键的是,“差异化”的举措正在逐步落实,各地松紧不一,也体现了“有保有压”的调控思路。比如,一些地方继取消限购之后,近期还出台了支持住房消费的政策;而北京、上海近期则再次澄清取消限购的传言,且目前没有政策明显松动的迹象。
  其次,楼市消化存量的空间依然很大,高库存和供大于求的局面决定了“拐点”短期内很难出现。国家统计局数据显示,截至去年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米,同比增长26.1%,三项指标均创下了历史新高。今年前两个月依然延续了库存高企的状况。截至2015年2月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米,同比增长19.1%。2月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、15.7和20.7个月。
  再次,房地产的投资属性更多地让位于消费属性,房产造富时代面临终结。一方面,过去几年,房价一路高歌猛进,已呈“高处不胜寒”之势。另一方面,居民对房价上涨预期已有所转变。央行最新发布的一季度调查报告显示,未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%,创2014年第一季度以来新低。同时,预期房价上涨的居民占比为15.6%,创近六年以来新低。
  70个大中城市的房价走势也印证了这种预期。70个城市中,有26个城市的房价已跌回到了五年前,部分城市甚至比五年前的水平还要低。这在一定程度上说明楼市投资投机泡沫已戳破,楼市赚钱效应明显减弱。
  综上,楼市新政的出台并不意味着房价的大涨,去库存依然是当前楼市的首要任务。尽管刚需和改善需求依然存在,但对于供过于求的大部分城市而言,唯有“以价换量”才能真正促成市场的持续回暖。

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